购房选房知识

1、商品房预售具备的条件：
已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
持有建设工程规划许可证和施工许可证；
按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期，取得《商品房预售许可证》。订立商品房预售合同之日起三十日内，依法办理合同备案手续，并于十五日内书面告知买受人。
2、国有土地使用证：支付土地使用权出让金，获得在一定年限内国有土地使用权的法律凭证。
3、建设用地规划许可证：经城市规划行政主管理部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证。
4、建设工程规划许可证：核准工程设计、施工图纸符合城市规划并准予施工的法律凭证。
5、什么是违规建筑？未经规划土地主管部门批准，未领取建设工程规划许可证或临时建设工程规划许可证，擅自建筑的建筑物和构筑物。
6、建设工程施工许可证：建筑工程获准施工的法律凭证。
7、商品房预售许可证：证明商品房获准预售的凭证。
8、商品房现售条件：
（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
（三）已通过竣工验收并备案；
（四）已确定商品房销售方案；
（五）经有资质的测绘单位完成的商品房总平面图、分层平面图、分户面积图的测绘；
（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已经确定施工进度和交付日期；
（七）已选聘具备相应资质的物业管理企业并签订物业管理合同。
9、在开发商处购房时，开发商应当明示那些事项？
（一）开发资质和营业执照；
（二）商品房预售许可证及经批准销售的平面图、立面图；
（三）项目开发进度和竣工交付使用时间；
（四）项目及其配套设施的平面示意图；
（五）商品房的结构类型、户型、装修标准；公共和公用建筑面积的分摊方法；
（六）预售商品房的价格和付款办法；
（七）商品房预售的专用账户；
（八）物业管理事项；
（九）法律、法规规定的其他事项。
10、购房预定款性质的费用可以退还吗？不符合商品房销售条件的，开发商不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质的费用。符合商品房销售条件的在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，开发商应当向买受人返还所收费用；当事人之间另有约定的，从其约定。
11、选购楼盘看位置交通：四通八达、进出方便、停车位充足，物业良好、能保值增值等。
12、选购楼盘看配套公建：公共服务设施如教育、文化体育、医疗卫生、商业服务、社区服务、金融邮电、市政工程和物业管理等充分满足需要。
13、选购楼盘看市政工程：公用工程建设如供水、排水、道路、电力、电信、燃气、暖气、消防等配置齐全。
14、选购楼盘看布局：容积率低、人口密度小、绿地多、楼间距大、日照充分、布局合理。
15、选购楼盘看绿地率：绿地率越高越好。有关规定：新建居住区绿地率不应低于30%。
16、选购楼盘看设备设施：配套是否齐全、质量是否精良、安装是否到位，是否方便、实用、高科技。
17、选购楼盘看节能：屋顶、外墙和西向外窗应有保温、隔热性能及节约能耗的措施。
18、选购楼盘看隔音：住宅应远离噪声源，楼板应有隔声性能，居室、卧室不能紧邻电梯，以防噪音干扰。
19、选购楼盘看物业管理：考察保安素质装备、服务管理水平、绿化环境卫生、设施设备运行、物业费用标准、企业信誉等。
20、选择好房型看朝向与采光：良好的朝向能保证充足阳光透入室内，提高舒适度。主卧、客厅等应有直接采光。
21、选择好房型看通风：通风能保证室内外空气流畅。楼的通风效果要好于塔楼。
22、选择好房型看层高：一般２．８米左右，若吊顶铺地板后会更矮，给人压抑感。选房层高要在２．８米以上。
23、选择好房型看楼层：采光情况、生活便利、家庭中年龄构成、健康状况、住宅楼总层数等。高层采光好、干扰少；低层上下方便；底层干扰大、卫生状况差；顶层上下不便，隔热、防渗漏差、供水不足等。一般情况选在总层数的１／３以上、２／３以下的那部分楼层为佳。
24、选择好房型看面积：面积要适宜。过小，难以进行合理分隔，不能满足使用功能的要求；过大，多支付房款。
25、选择好房型看分摊：注意分摊面积是否合理，分摊面积小，说明设计经济合理，能得到较大的私有空间。
26、选择好房型看生理分居：８岁以上的子女应该和父母分开居住，１８岁以上异性子女应该分室居住，两代夫妻应分室居住。如果主卧、次卧、客厅挤在一起，会给日常生活带来不便。
27、选择好房型看功能分室：
不同的生活需要不同的活动空间，如用餐要有餐厅，会客要有客厅，盥洗要有卫生间，烹饪要有厨房，存物要有储藏室，工作要有书房，休息要有起居室，入口要有门厅，保姆要有保姆房，想观景要有阳台等。
28、选择好房型看动静分区：起居室、餐厅和厨房是住宅中的动区，应靠近入户门设置；卧室是静区，应比较深入；卫生间设在动区与静区之间，以方便使用；室内交通线应尽可能便捷。活动区与休息区明确分开，休息区相对集中；活动区与休息区相互联系方便。
29、选择好房型看洁污分区：餐厅、厨房、卫生间等是易污浊区域，卧室、书房等需要清洁的空间。
30、选择好房型看室内交通：布局合理、通道便捷、面积适中，尽量减少或避免狭长，尽量减少在活动区域内的墙上开门，保持完整墙面，便于家具布置。
31、选择好房型看房门开间：进户门不宜正对客厅和卧室，与客厅间应设玄关作为过渡空间，客厅与其他房间尽可能采用过渡手法使之联系起来，不能影响其他空间的完整性，居室要保持私密性，体现空间阻断性。
32、选择好房型看屋内空间：屋内空间力求规则、布局方正、无异型，满足家具布置的要求；主要房间无大梁；室内管道布设合理。
33、如何选择起居厅：起居厅应宽敞、明亮、通风、有好的朝向和视野，采光面积和地面的比例不应小于1／7、通风面积不应小于1／20。起居厅中的门应尽可能少，留出摆放家具的空间。厅宜长方形，宽度不应小于3.3米，深宽比不宜大于2。
34、如何选择卧室：卧室房门不宜直接与客厅相对，保持私秘性。主卧有好的朝向，宽度不宜小于3米，面积大于12平方米。大面积户型的主卧应带卫生间（卫生间的门最好不要对着床），条件较好的应设衣帽间。次卧室的面积宜大于10平方米。
35、如何选择餐厅：餐厅和客厅空间相对独立，既有关系又有分隔。最好是明餐厅，净宽度不宜小于2.4米。
36、如何选择厨房：要有足够的面积；不宜距卧室太近；门不能正对卧室门；与餐厅有密切联系；直接采光通风；不宜狭长；应有放冰箱的空间；按洗、切、烧的顺序合理布置；设置垂直排烟设施；带生活服务阳台等。
37、如何选择卫生间：带浴缸的卫生间净宽度不得小于2米，淋浴净宽度不得小于1.5米。对着客厅的卫生间应设前室，将洗衣机放在前室内。卫生间大小应与户型面积比例标准一致。
38、如何选择阳台：主阳台与客厅相连，可使客厅宽敞、明亮。宽阔的落地窗豁然开朗。
39、不良户型的缺陷：
1、 客厅大而不当，面积标准高而居住水平低。客厅开门多，无稳定空间；
2、客厅的采光口小、视野差、光线暗；
3、客厅形状不规正、尺度不合理，不利于家具摆放；
5、 入户无过渡空间，私秘性不强；
6、 餐厅面积过大或过小；
7、 主卧宽度小于3米或面积过小；
8、 户内交通线长，空间实用率低；
9、 卫生间距主卧室远或对着客厅的卫生间无前室；
10、功能分区不合理；
11、 各功能空间面积比例不当；
12、 卫生间、厨房宽度和面积不够等等。
40、选购二手房看证件：查验卖方提供的产权证书、身份证件及其他证件，确定能否合法转让。
41、选购二手房看房屋性质：确认是成本价还是标准价的房改房、经济适用住房、私房、旧村改造房、商品房；
42、选购二手房看房屋历史：建盖年代、土地使用期限、是否抵押、查封、产权是否清晰等。
43、选购二手房看市政配套设施：水质、水压、供电容量、燃气、暖气、电话、宽带、有线电视开通情况和收费标准等；打开水龙头看水质、水压；确认供电容量，避免夏天开不了空调；看户内外电线是否老化；煤气还是天然气；有无热水供应；暖气片数多少，温度够不够。
44、选购二手房看各种收费标准：物业管理费用标准；水、电、燃气、暖气、电话、宽带、有线电视收费标准等；停车位的收费标准；原房主相关费用是否结清。
45、选购二手房看房屋内外环境：墙体结构；采光通风；房屋质量；布局是否合理；设施设备是否齐全、完好；房屋有无破坏结构的装修；有无私搭、改建造成主体结构的损坏；周围有无污染源；户型是否合理；装修情况；管线是否太多；走线不合理；天花板是否有渗水痕迹；墙壁是否有爆裂或者脱皮；电梯品牌、速度及管理方式；有无车位；公共楼道整洁程度及布局；小区是否封闭；保安水平；卫生清洁；绿化率；物业管理水平等。
46、经济适用房与商品房的区别：经济适用房是政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，土地无偿划拨，减免市政配套税费，面向中低收入家庭，具有保障性质的政策性商品住房。销售对象：中低收入居民；建设标准：户型、面积、档次等受政府指导，为普通标准住宅；物业管理：同普通商品房，偏低，保证基本服务；
47、经济适用房价格构成：
1、建设用地征地和拆迁补偿、安置费；
2、勘察设计和前期工程费；
3、建安工程费；
4、住宅小区基础设施建设费(含小区非营业性配套公建费)；
5、管理费；
6、贷款利息；
7、税金；
8、3%利润。
48、经济适用住房套型面积标准：中套住房面积控制在80平方米左右，小套住房面积控制在60平方米左右。